Bộ luật Dân sự 2015 có hai loại quyền ít người biết tên nhưng rất hay gặp trong đời sống: quyền hưởng dụng (được khai thác, dùng tài sản của người khác) và quyền bề mặt (được tạo lập công trình trên đất của người khác). Quyền hưởng dụng của cá nhân tối đa đến hết đời người hưởng dụng đầu tiên, của pháp nhân tối đa 30 năm; quyền bề mặt không được vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất của người có đất.
Những quyền này xuất hiện khi con cái xây nhà trên mảnh đất cha mẹ đứng tên, khi người cao tuổi bán nhà nhưng muốn được ở đến cuối đời, khi một doanh nghiệp được chủ đất cho làm trạm thu phát sóng trên sân thượng. Không có văn bản rõ ràng, chuyện thời hạn thường chỉ nảy ra lúc gia đình bất hoà hoặc lúc chủ đất bán đất. Bài giải thích nguyên lý theo Bộ luật Dân sự 2015, kèm cách ghi thời hạn để tránh tranh chấp; bạn đối chiếu bản sửa đổi mới nhất nếu có.
Hai quyền này là gì, khác thuê và mượn ở đâu
Thuê và mượn là quan hệ hợp đồng: bạn được dùng tài sản vì có thoả thuận với chủ, và quyền của bạn chủ yếu ràng buộc người chủ đó. Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt được Bộ luật Dân sự xếp vào nhóm "quyền khác đối với tài sản", là quyền gắn với chính tài sản. Khi chủ sở hữu bán tài sản cho người khác, quyền này vẫn có thể tiếp tục, trừ khi luật hoặc thoả thuận quy định khác.
Quyền hưởng dụng cho người hưởng dụng được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của người khác trong một thời hạn. Ví dụ: được ở trong căn nhà, được thu hoa lợi từ vườn cây. Quyền bề mặt cho chủ thể được sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc về người khác, để xây dựng, trồng cây hay làm công trình.
Sự khác biệt quan trọng nhất là chuyện ai sở hữu công trình. Người có quyền bề mặt là chủ sở hữu công trình mình tạo lập trên đất người khác. Người thuê đất xây nhà mà không xác lập quyền bề mặt thì quan hệ về tài sản trên đất phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng thuê.
Vì là quyền gắn với tài sản, hai loại quyền này có thể được chuyển giao trong một số trường hợp: quyền bề mặt có thể chuyển nhượng, để thừa kế trong thời hạn còn lại; quyền hưởng dụng của cá nhân thì không truyền sang người thừa kế. Chi tiết này quyết định cách tính thời hạn khi người có quyền qua đời.
Bảng thời hạn theo Bộ luật Dân sự 2015
Bảng tóm tắt nguyên tắc về thời hạn. Thoả thuận cụ thể giữa các bên có thể ngắn hơn mức tối đa.
| Loại quyền | Căn cứ xác lập | Thời hạn tối đa | Không ghi thời hạn thì sao |
|---|---|---|---|
| Quyền hưởng dụng của cá nhân | Luật, thoả thuận, di chúc | Đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên | Theo quy định của luật và cách hiểu thoả thuận; nên luôn ghi rõ |
| Quyền hưởng dụng của pháp nhân | Luật, thoả thuận, di chúc | Đến khi pháp nhân chấm dứt nhưng tối đa 30 năm | Bị giới hạn bởi mức tối đa |
| Quyền bề mặt | Luật, thoả thuận, di chúc | Không vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất của người có đất | Mỗi bên có quyền chấm dứt nhưng phải báo trước bằng văn bản ít nhất 6 tháng |
Chi tiết "báo trước ít nhất 6 tháng" với quyền bề mặt không xác định thời hạn là điểm nhiều gia đình không biết. Thiếu một văn bản ghi thời hạn, cả hai phía đều ở thế bấp bênh.
Tình huống quen thuộc: con xây nhà trên đất của cha mẹ
Cha mẹ đứng tên mảnh đất rộng, cho con trai út xây nhà ở góc vườn. Không ai lập văn bản, vì "người trong nhà". Hai mươi năm sau, cha mẹ mất, các anh chị em chia thừa kế mảnh đất, căn nhà của người em út nằm trên phần đất mà người khác được chia. Lúc này câu hỏi "căn nhà của ai, được đứng trên đất đó tới bao giờ" mới được đặt ra, và câu trả lời phụ thuộc vào việc chứng minh được gì về sự đồng ý của cha mẹ năm xưa.
Nếu ngay từ đầu có một văn bản thoả thuận xác lập quyền bề mặt, ghi rõ diện tích, vị trí, thời hạn, và việc xử lý căn nhà khi hết thời hạn hoặc khi cha mẹ chuyển quyền sử dụng đất, tình huống trên sẽ nhẹ hơn rất nhiều. Văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì giá trị chứng minh càng chắc.
Cách khác, đơn giản hơn với nhiều gia đình, là cha mẹ tặng cho con phần đất có căn nhà, tách thửa nếu đủ điều kiện, để con đứng tên luôn. Lựa chọn giữa hai cách là chuyện của gia đình; điều cần tránh là để trạng thái mập mờ kéo dài hàng chục năm.
Tình huống thứ hai: bán nhà nhưng giữ quyền ở trọn đời
Một người cao tuổi bán căn nhà cho cháu, hoặc cho người ngoài, để có tiền chữa bệnh hay chia cho con, nhưng muốn được ở lại trong căn nhà đến hết đời. Quyền hưởng dụng là công cụ đúng cho mong muốn này: người mua trở thành chủ sở hữu, người bán giữ quyền hưởng dụng với thời hạn đến hết cuộc đời mình.
Văn bản cần ghi: phạm vi được hưởng dụng (cả căn hay một phần, có được cho thuê lại phần nào không), ai chịu chi phí sửa chữa lớn và nhỏ, ai đóng các khoản phí liên quan, và quyền này có tiếp tục khi người mua bán lại căn nhà cho người khác hay không. Thời hạn tối đa theo luật là đến hết đời người hưởng dụng đầu tiên, nghĩa là quyền này không truyền sang con cháu của người bán.
Ví dụ giả định: bà An ở Huế bán căn nhà cho một người cháu, giữ quyền ở tầng trệt đến hết đời. Văn bản ghi rõ người cháu được dùng tầng trên, sửa mái thì người cháu chịu, điện nước tầng trệt bà tự trả. Khi bà mất, quyền hưởng dụng chấm dứt, người cháu sử dụng trọn căn nhà.
Khi nào hai quyền này chấm dứt
Ngoài việc hết thời hạn, Bộ luật Dân sự liệt kê nhiều căn cứ chấm dứt. Những căn cứ hay gặp:
- Hết thời hạn đã thoả thuận hoặc theo luật; với quyền hưởng dụng của cá nhân là khi người hưởng dụng đầu tiên qua đời.
- Người hưởng dụng hoặc chủ thể quyền bề mặt từ bỏ quyền.
- Người có quyền đồng thời trở thành chủ sở hữu tài sản hoặc người có quyền sử dụng đất, nên quyền khác không còn cần thiết.
- Tài sản là đối tượng của quyền không còn, ví dụ căn nhà bị phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
- Quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai, đối với quyền bề mặt.
- Theo bản án, quyết định của toà án, hoặc căn cứ khác do luật quy định.
Khi quyền bề mặt chấm dứt, công trình trên đất được xử lý theo thoả thuận; không có thoả thuận thì luật có quy tắc riêng, thường yêu cầu chủ thể quyền bề mặt dỡ bỏ trả lại mặt bằng, trừ khi chủ đất đồng ý nhận lại. Đây là chỗ nên ghi rõ ngay từ đầu.
Hết thời hạn mà người có quyền vẫn ở, vẫn dùng
Thời hạn của quyền hưởng dụng, quyền bề mặt kết thúc nhưng người có quyền vẫn tiếp tục ở, tiếp tục khai thác mà chủ tài sản không phản đối là tình huống khá phổ biến trong gia đình. Về nguyên lý, khi quyền đã chấm dứt, việc tiếp tục sử dụng chỉ còn dựa trên sự đồng ý của chủ tài sản, có thể được hiểu là một quan hệ mượn hoặc thuê ngầm. Sự đồng ý đó có thể bị rút lại, và người đang dùng không còn được bảo vệ như khi quyền còn hiệu lực.
Nếu hai bên muốn kéo dài, cách sạch nhất là lập văn bản mới xác lập lại quyền với thời hạn mới, trong giới hạn luật cho phép. Nếu chủ tài sản muốn lấy lại, nên báo bằng văn bản, cho một khoảng thời gian hợp lý để người kia thu xếp, và thoả thuận việc xử lý tài sản họ đã đầu tư trên đó.
Một chi tiết hay bị quên: người có quyền bề mặt là chủ sở hữu công trình. Khi quyền chấm dứt mà không có thoả thuận về công trình, việc xử lý căn nhà, nhà xưởng trên đất cần được làm rõ thay vì để hai bên tự suy diễn. Tranh chấp kiểu này kéo dài rất lâu và thường tốn kém cho cả hai phía.
Lập văn bản xác lập quyền: những nội dung nên có
Không có "mẫu chuẩn" bắt buộc; dưới đây là bố cục nội dung để các bên tự soạn hoặc mang tới tổ chức hành nghề công chứng nhờ soạn.
- Thông tin các bên và tài sản: số thửa, diện tích, vị trí phần đất hoặc phần nhà liên quan, kèm sơ đồ.
- Loại quyền xác lập: hưởng dụng hay bề mặt, phạm vi khai thác cụ thể.
- Thời hạn: ngày bắt đầu, ngày kết thúc hoặc sự kiện kết thúc; với hưởng dụng của cá nhân có thể ghi "đến hết đời người hưởng dụng".
- Nghĩa vụ chi phí: sửa chữa, bảo dưỡng, thuế và phí liên quan đến tài sản.
- Xử lý khi tài sản được chuyển nhượng, khi người có đất mất, khi đất bị thu hồi.
- Xử lý công trình hoặc tài sản khi quyền chấm dứt.
Văn bản nên được công chứng hoặc chứng thực, và nếu pháp luật về đăng ký đất đai, tài sản cho phép ghi nhận quyền này trên hồ sơ địa chính, nên làm để người mua sau này tra được.
Với tình huống gia đình có giá trị tài sản lớn hoặc nhiều anh chị em, nên nhờ luật sư rà văn bản trước khi ký. Nếu gia đình đã có bất đồng, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để hình dung các hướng xử lý trước khi ngồi lại với nhau.
Câu hỏi thường gặp
Quyền hưởng dụng có được để lại thừa kế không?
Với cá nhân, thời hạn tối đa của quyền hưởng dụng là đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên, nên quyền này không truyền sang người thừa kế. Khi người hưởng dụng mất, quyền chấm dứt và chủ sở hữu được khai thác trọn tài sản.
Quyền bề mặt có được kéo dài hơn thời hạn sử dụng đất không?
Không. Thời hạn quyền bề mặt không được vượt quá thời hạn quyền sử dụng đất của người có đất. Nếu đất là đất ở lâu dài thì giới hạn này rộng, nhưng với đất có thời hạn, quyền bề mặt bị chặn theo năm hết hạn của đất.
Không ghi thời hạn quyền bề mặt thì chủ đất có lấy lại đất ngay được không?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, khi quyền bề mặt không xác định thời hạn, mỗi bên có quyền chấm dứt nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước ít nhất 6 tháng. Việc xử lý công trình trên đất thì theo thoả thuận hoặc quy định của luật.
Chủ nhà bán nhà thì quyền hưởng dụng của người đang ở có mất không?
Nguyên tắc là quyền hưởng dụng vẫn có hiệu lực với người mua, trừ khi luật hoặc thoả thuận quy định khác. Để chắc chắn, văn bản xác lập nên ghi rõ điều này và người mua phải được biết về quyền hưởng dụng trước khi mua.
Con xây nhà trên đất cha mẹ không có giấy tờ gì thì sao?
Khi đó phải chứng minh sự đồng ý của cha mẹ bằng nhân chứng, giấy phép xây dựng, chứng từ, lời khai các thành viên. Tranh chấp thường nổ ra khi chia thừa kế, nên lập văn bản hoặc làm thủ tục tặng cho càng sớm càng tốt.
Doanh nghiệp đặt trạm trên mái nhà dân có phải là quyền bề mặt không?
Tuỳ thoả thuận: có thể chỉ là hợp đồng thuê khoảng không, có thể là quyền bề mặt nếu các bên xác lập như vậy. Với pháp nhân, cần lưu ý thời hạn và việc tháo dỡ công trình khi hết hạn, nên ghi rõ trong văn bản.